不動産投資で確認する点

 

 

こんにちは！

サンエイ不動産です。

 

 

「投資」という言葉、よく聞くようになったと思います。

以前、こちらのブログでも不動産投資について記事を書きました。

→不動産投資の利回りについてはこちら

→不動産投資のメリット・デメリットについてはこちら

 

不動産投資には思わぬリスクが潜んでいます。

これから投資を始めようと考えている方は、そのリスクを最小限に留めるように購入したいですよね。

今回は、購入前に最低限確認が必要なポイントをお伝えします。

 

●売却理由

ただ売りたいから売るというケースは少なく、必ず売却には理由があります。

相続・単純な資産の組み替え・返済に当てたい等の理由であればそれほど心配はいりませんが、近隣住民や入居者に問題があって入居者がつかない・そろそろ修繕工事で大きなお金が必要になるから等のネガティブな理由で売却することもあります。

実は、売却理由を確認することは一番大切だったりします。

 

●登記事項

売却理由がはっきりしない場合、登記事項に記載している事項である程度の予想はできます。

誰がいつから所有しているのか、抵当権設定額、差し押さえが入っていないかなど・・・

 

●固定資産税評価額

固定資産税は各市町村が固定資産税評価基準に基づいて、その物件の評価額を決めています。

また銀行からの借入れの際に、融資額を決める指標となるため必要になります。これは、万が一支払いが滞ったときのために銀行がリスクヘッジを取るためです。

固定資産税評価額と売値の違いも確認しておきましょう。

 

●家賃内訳

同じ間取りや面積で部屋によってバラつきがないか確認しましょう。

中には何十年も入居している部屋の家賃が契約当時の高いままになっていて、その入居者が退去し再募集をする際に家賃を下げざるを得なくなり、収入が減る可能性が出てきます。

入居者の契約時期・敷金の有無・滞納の有無も確認できるとなお良いですね。

 

●毎月のコスト

管理費、退去時の修繕工事や各法定点検費など月によって多かったり少なかったりします。

可能であれば3ヶ月以上の平均をとって、どれくらいのコストがかかっているのかシュミレーションしましょう。

 

●修繕履歴

所有者がいつ建物の修繕を行っているか確認が必要です。

主な修繕工事は、外壁塗装・屋上防水・エレベーター交換、修繕・ポンプ等の機械交換などです。

これらの修繕工事が買った後すぐに必要となると大きな出費となるので、実際に現地に行って確認するのがベストです。

 

●心理的瑕疵の有無

事故・事件・火災等の心理的瑕疵があった場合、家賃や転売時に影響してきます。

売主や管理会社が知りうる範囲でしっかり確認しておきましょう。

 

 

家賃表、コスト表で実際の収入を確認したら、金融機関への返済もシュミレーションしましょう！

毎月の収入が多いほうがいいのか、収入は少なくても出口でキャピタルを狙うのか、またはその中間を狙うのか、それによって自己資金の金額も変わってきます。銀行の融資可能額とのバランスを考えて検討しましょう。

（※キャピタルとは、キャピタルゲインのことで購入額と売却額の差による収益）

 

 

他にも細かいところを言えば確認する点はたくさんありますが、

まずは上記にあげた点を確認して、投資物件の購入を検討することをお勧めします。

 

 

 

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

 

新築・中古住宅、マンション、土地をお探しの方

相続した空き家などの物件を売却したい方

なんでも気軽にサンエイ不動産にご相談ください！

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿